Định giá nhà

Định giá nhà là vấn đề tiên quyết cho việc bán hay mua. Đây là cả nghệ thuật và khoa học. Việc đính giá đôi khi còn mang tính cảm tính hoặc ý định mua - bán nhanh. Tuy nhiên xem xét các phương pháp phổ biến dưới đây có thể giúp ích.

Về học thuật và cả hướng dẫn của Bộ Tài Chính tại thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11, theo đó có 5 phương pháp:

  1. Phương pháp so sánh: thẩm định qua so sánh với các bất động sản tương tự khác.

  2. Phương pháp chi phí: thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

  3. Phương pháp thu nhập: phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản để ước tính giá trị thị trường hiện tại của tài sản cần thẩm định giá.

  4. Phương pháp thặng dư: phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

  5. Phương pháp chiết trừ: thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.

Đối với các cá nhân, gia đình thì ngoại trừ Phương pháp 1, thì các thuật ngữ và các phương pháp còn lại quá phức tạp.


Phương pháp 1 được sử dụng phổ biến nhất trong việc định giá nhà để bán / mua.


Các bước tiến hành cụ thể như sau cho Phương pháp 1


Bước 1: Tìm kiếm các thông tin về bất động sản tương tự đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Cụ thể, cần dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:

  • Tình trạng vật chất của bất động sản.

  • Đặc điểm về mặt bằng.

  • Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan.

  • Đặc điểm về vị trí hay địa điểm.

  • Tình trạng pháp lý.

  • Thời gian giao dịch.

  • Các điều khoản và các điều kiện của giao dịch.


Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch, sự đáng tin cậy của thông tin.


Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh.


Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản chứng cớ. Đồng thời dựa trên các yếu tố khác nhau để tiến hành điều chỉnh giá của các bất động sản. Cách điều chỉnh thông thường là lấy bất động sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh với bất động sản chứng cớ. Nếu bất động sản chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản chứng cớ xuống và ngược lại.


Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của các bất động sản đã điều chỉnh.


Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng


Ưu điểm, Đây là phương pháp đơn giản, phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì những ưu điểm sau:

  • Phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vì không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.

  • Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường - đó là các bằng chứng rõ ràng đã được thừa nhận thực tế về giá trị của bất động sản. Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.

Hạn chế,

  • Phải có giao dịch về các bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được. Nếu có ít bất động sản so sánh đáp ứng được các yêu cầu trên thì kết quả sẽ có độ chính xác kém.

  • Các thông tin chứng cớ thường mang tính lịch sử. Đây là điều không thể tránh khỏi. Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong thời gian ngắn, khi đó tính chính xác sẽ thấp.

  • Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.

Điều kiện áp dụng:

  • Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, thích hợp, đáng tin cậy và có thể kiểm tra được.

  • Thị trường phải ổn định, nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn.

  • Thường dùng trong các trường hợp: các bất động sản đồng nhất như các căn hộ, chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng kiểu, các ngôi nhà riêng biệt, các mảnh đất trống.


Các chiêu tạo sóng & thổi giá bất động sản ảo

Khuê An

(SaoKhueLiving.com)

Liên hệ: saokhueliving@gmail.com / © 2020 by Central Saigon Development Co., Ltd.

Thông tin trên trang này có thể thây đổi hay không còn chính xác vì nhiều lý do. Vui lòng liên hệ trong từng trường hợp cụ thể để được cập nhật hay tư vấn.